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Mercoledì, 25 Maggio 2022
Vendita e Affitto

Cosa vuol dire comprare una casa in nuda proprietà

La nuda proprietà, una scelta di prospettiva? Vantaggi e svantaggi per acquirente e venditore

Così si legge nel dizionario giuridico di Brocardi.it, uno dei siti web di settore più noti e visitati in Italia: “Il concetto di nuda proprietà si riferisce al diritto di proprietà svuotato di una parte del suo contenuto, ossia del godimento effettivo del bene, che fa capo a un altro soggetto, ad esempio usufruttuario. Tale restrizione è solo temporanea, in quanto destinata a venir meno al momento della morte dell'usufruttuario o alla scadenza dell'usufrutto, momento in cui il diritto di proprietà riacquista la sua totale estensione (piena proprietà)”.

In parole povere, la nuda proprietà è l'acquisto di un immobile senza poter usufruire in quel momento del “diritto reale” di godimento. Ma a conti fatti, conviene acquistare o vendere in nuda proprietà?

Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà

Come detto, la nuda proprietà è caratterizzata dalla vendita di un immobile in cui chi lo ha ceduto conserva il diritto di godimento per tutta la vita. Cioè il venditore cede l'immobile ma di fatto può continuare a viverci (appunto, a goderne) fino alla fine dei suoi giorni. Vantaggi e svantaggi si bilanciano tra venditore e acquirente: quest'ultimo, infatti, potrà risparmiare un bel po' sul prezzo d'acquisto (comprando la casa, o un negozio o un fabbricato, senza poterlo utilizzare) ma allo stesso tempo dovrà aspettare a lungo prima di goderne. Il venditore, invece, potrà sì viverci tutta la vita ma allo stesso tempo incasserà molto meno dalla vendita della casa. 

Come funziona la nuda proprietà

La scelta di un acquisto in nuda proprietà va dunque ben ponderata. Può essere considerato un investimento di prospettiva: acquisto la casa o l'immobile, che intanto è di mia proprietà e potrò utilizzarlo quando il venditore (ora usufruttuario) non sarà più in vita. Nel momento in cui il venditore dell'immobile muore, l'acquirente diventa il pieno proprietario dello stesso.

Ma ci sono anche delle eccezioni. Ovvero, il nuovo proprietario può subentrare, ad esempio, quando l'usufruttuario non utilizza l'abitazione per almeno 20 anni; quando l'immobile subisce danni o distruzione parziale o totale; quando si accerta un abuso da parte dell'usufruttuario.

Quanto vale una casa in nuda proprietà?

Per calcolare il valore di un immobile in nuda proprietà, come per un acquisto in piena proprietà salvo pagamenti “cash”, è necessario affidarsi a un professionista che possa così concludere una perizia in piena regola. A questo prezzo andrà poi applicato un coefficiente che, ovviamente, dipende dall'età dell'usufruttuario: tali coefficienti, ricordiamo, vengono decisi dal Ministero dell'Economia a cadenza periodica.

In caso di nuda proprietà, infatti, l'età del venditore è uno degli aspetti fondamentali da analizzare. Più sarà anziano e maggiore diventerà il prezzo della cessione, in quanto l'usufrutto tenderà ad essere più breve. Sono a carico dell'usufruttuario anche gli interventi di manutenzione ordinaria, mentre la manutenzione straordinaria (come interventi di ristrutturazione) sono a carico del nudo proprietario.

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